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[부동산 가이드] 리스의 성립 요건들 <2>

지난주에 이어 리스가 성립되고 법적인 효력을 발생시키는 나머지 네 가지에 대한 요건들을 소개한다.     세번째로 필요한 요건은 렌트비를 정확하게 명시하는 것이다. 리스 종류에 따라 다르지만, 렌트비 외에 추가 렌트비용이 발생하는 경우가 있는데, 관련 내용을 정확하게 명시해야 한다. 매년 렌트비가 인상된다면 인상되는 금액을 서면상으로 명시해야 하고, 보증금이 필요한 경우 보증금 액수를 정확히 기입해야 하며, 또한 매달 렌트비를 내야 하는 날짜와 늦게 냈을 때 벌금에 대해서도 정확하게 명시해야 한다.     리스 계약이 만기 된 후에 테넌트가 추가 리스를 할 수 있는 리스 연장옵션이 있을 경우, 옵션을 행사할 수 있는 기간을 명시해야 하고, 리스 연장옵션 기간 동안의 렌트비 책정에 대한 내용도 명시가 되어 있어야 한다.       네 번째는 테넌트가 어떠한 용도로 사용하겠다는 것을 정확하게 명시하는 것이다. 테넌트는 임대한 공간에서 연방법, 주법, 그리고 지방 법 등에 저촉이 없는 비즈니스를 운영하고 사용해야 한다. 상업용 공간을 임대하고 숙식을 하면서 지내는 경우도 있고, 조닝을 확인하지 않고 임대를 하여 시에서 비즈니스 퍼밋을 못 받는 경우도 있다. 고의성의 여부와 상관없이 임대한 공간의 사용이 법에서 허락이 되지 않을 경우 리스 계약은 테넌트의 의지와 상관없이 파기할 수 있다.     테넌트는 임대계약을 하기 전에 시청에 가서 계획하는 비즈니스가 허가되는지를 사전에 직접 확인하는 것이 중요하다. 가끔 비즈니스 퍼밋을 받기까지 시간이 걸리는 경우가 있는데, 임대 계약서를 작성할 때 시청에서 비즈니스 퍼밋을 예상과는 다르게 주지 않을 경우를 대비해 작성하는 것도 추천한다.     다섯 번째로는 건물주와 테넌트 사이의 오퍼와 수락을 한다는 요건이 있어야 한다. 테넌트는 건물주에게 렌트비를 정해진 시점부터 지급을 하고, 그에 따른 요구사항들에 대한 오퍼를 한 것이 명시가 되어야 하고, 건물주는 테넌트의 리스 조건과 요구사항에 대한 오퍼를 수락한다는 내용이 명시가 되어야 한다.     마지막으로는 리스 계약서는 항상 서면으로 작성하여야 한다. 리스 기간이 일 년 미만일 경우에는 서면으로 작성된 계약서를 요구하지 않는 시 혹은 주가 많이 있다. 하지만 계약 기간이 일 년이 넘어가는 대부분의 리스 계약의 경우에는 반드시 서면으로 작성해 건물주와 테넌트가 모두 서명해야 법적인 효력을 발생시킬 수가 있다.     처음에 계약한 이후 리스가 진행되면서 추가되거나 변경이 되는 부분이 발생이 될 수 있는데, 이러한 경우 반드시 서면으로 계약서의 부록(Addendum)을 추가해 양측의 서명을 받는 것이 정석이다.     한인들은 여러 가지 이유로 추가되거나 합의된 변경 내용을 서면으로 작성하지 않는 경우가 있는데, 몇 년이 지나고 문제가 발생이 되는 경우가 많기 때문에 반드시 서면으로 추가사항을 작성해야 하고, 만약 직접 작성이 어려울 경우 담당했던 에이전트의 도움을 받아서라도 작성할 것을 추천해 드린다.     2주 동안 설명드렸던 리스 계약의 성립 요건들은 리스 계약 시에 반드시 들어가고 확인해야 하는 중요한 사항들인 만큼, 리스계약을 할 때는 이 여섯 가지 요건들을 꼼꼼히 확인해서 진행한다면 차후에 발생할 수 있는 큰 피해를 줄일 수가 있을 것이다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 성립 요건 성립 요건들 리스 계약서 임대 계약서

2024-01-31

[부동산 가이드] 리스의 성립 요건들 <1>

리스 계약이 법적인 효력을 발생하기 위해서 필요한 요소들이 있다.     법률적으로 계약이 성립되고 효력이 발생하는 데 필요한 요건들이 있는데, 리스 계약에서도 요구되는 요건들이 포함되면 법적으로 보호를 받을 수 있다.     인터넷에서 찾을 수 있는 간단한 리스 계약서는 2~3페이지 정도가 되는 것도 있지만, 부동산 전문가 혹은 변호사가 작성하는 리스 계약서는 많게는 100페이지가 넘는 경우도 있다.     건물주와 테넌트 사이 책임과 책무를 얼마나 세분화해서 서술해 놨는지에 따라 페이지 수가 많아지는데, 이렇게 페이지 수가 많고 복잡한 법적 용어들이 많이 명시되어 있다고 해도 리스 계약에 대한 법적인 효력을 발생시키는 요건들은 대략 여섯 가지로 나누어진다.     이번 주와 다음 주에는 이 요건들에 대해서 알아보려고 한다.     첫째 건물주의 이름 또는 회사의 이름과 테넌트의 이름 또는 회사명이 명시가 되어야 한다. 건물주는 테넌트의 회사이름이 실제로 존재하는 회사인지를 확인해야 하고, 회사의 재무 상태와 자산 등 크레딧을 확인해야 한다. 테넌트가 개인 명의일 경우에도 크레딧 리포트와 신분증, 은행 명세서, 그리고 세금 보고서 등을 통해 테넌트의 크레딧을 확인해야 한다.     크레딧이 좋은 회사일 경우 개인 보증이 생략되는 경우가 많이 있지만, 그렇지 못한 경우는 대부분 회사의 대표자 중 한 명이 개인보증을 서야 하는 경우가 많다. 이럴 경우 리스 계약서의 테넌트의 이름에 회사명과 함께 개인 이름이 함께 올라간다.     반대로 건물주의 크레딧 혹은 건물의 재정이 좋지 못한 경우, 크레딧이 좋은 테넌트가 건물주에게 본인들의 리스 계약을 보호받을 수 있도록 SNDA를 요청하는 경우가 있다. 이 부분은 일반적이지 않기 때문에 나중에 소개하는 시간을 갖도록 하겠다.       둘째는 리스 계약이 되는 해당 부동산 건물과 공간에 대한 설명과 묘사가 있어야 한다. 대부분 해당 부동산에 대한 주소와 등기가 되어있는 타이틀에 명시되어 있는 건물 및 대지의 크기 및 건물의 경계선 등이 명시되어야 하고, 건물의 통상적인 이름이 있다면 이 부분도 표시되어 진다.     무엇보다 테넌트와 계약하는 공간의 크기와 위치가 명시되어야 한다. 공간 사이즈와 관련해 계약상의 면적과 실제 사용 가능한 면적이 다를 때도 잦다. 건물을 전체 임대할 경우보다 건물의 부분 임대가 이루어질 때 면적이 정확하지 않을 때가 많은데, 이는 실제 사용하는 면적과 공용 면적의 일부분을 포함해 계산되는 경우가 있기 때문이다.     종종 면적과 관련해 문제가 발생한 경우가 있는데 아래 예를 들어 보겠다.     한 테넌트가 2만 스퀘어피트의 창고 공간을 리스했는데 계약 당시의 렌트는 스퀘어 피트당 1달러였다. 리스 계약 중 테넌트가 내부 공사를 하게 되었고, 그 공사를 하던 업체를 통해 측정한 내부 실측 사이즈가 2만이 아닌 1만9000스퀘어 피트가 나왔다.     테넌트는 입주한 지 2년이 지난 상황이고 지난 2년 동안 1000 스퀘어피트에 대한 렌트비 2만4000달러를 더 부담한 것에 대해 반환을 요구했다. 이런 경우에는 과연 누가 책임을 져야 할까.  리스 계약서가 어떻게 작성이 되었는지에 따라 다르다. 리스 계약서에 건물주가 알고 있는 사이즈가 정확하지 않기 때문에 테넌트가 확인을 직접 했다는 문구가 있고, 사이즈도 정확하게 명시하지 않고 대략 20000 스퀘어피트라고 적는 경우라면 건물주 측에서는 아무런 잘못이 없다. 따라서 리스 계약을 맺기 전에 내부 면적이 의심스럽다면 테넌트가 측정해 보는 것도 추천하는 방법이다.       ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 성립 요건 리스 계약서 성립 요건들 공간 사이즈

2024-01-17

[부동산 가이드] 리스의 종류

상업용 부동산에서 건물주와 테넌트 모두에게 가장 중요한 것은 리스 계약이다. 둘의 관계가 형성되고 정리되는 상업용 부동산에서는 아주 중요한 요소다.     아파트 경우 일 년 단위로 계약하는 경우가 많고, 오피스 빌딩 혹은 인더스트리얼 빌딩 경우는 3~년 단위로 계약하는 경우가 대부분이다. 리테일 등 쇼핑센터는 5~10년 이상의 장기 리스계약이 되어 있는 경우가 있지만, 호텔은 숙박객에게 하루 단위로 리스 계약을 한다.     부동산의 종류에 따라서 리스 계약의 기간과 조건이 달라지고, 각 부동산별로 신경을 쓰고 확인을 해야 하는 사항들이 매우 다양하다. 결정적으로 가장 중요한 것은 이러한 크고 작은 리스 계약의 조항들이 소유하고 있는 부동산 자산의 가치에 큰 영향을 준다는 것이다.   오늘 리스의 기본 개념에 대한 설명을 시작으로 앞으로 몇달에 걸쳐 리스에 대해서 알아보도록 한다.   리스의 종류는 Owner's Leased-Fee Interest, Tenant’s Leasehold Estate, 그리고 Sublease 이렇게 세 가지로 나눌 수 있다.     첫째 Owner's Leased-Fee Interest 는 일반적으로 우리가 알고 있는 리스의 개념이다. 건물주가 테넌트에게 계약된 기간 동안 건물의 일부나 전체를 사용할 권리를 주고 이에 대한 대가로 정기적인 렌트비를 받는 리스 형태다.     리스계약 기간이 끝나면 테넌트는 건물주에게 공간을 돌려주게 되는데, 계약된 기간 동안에는 테넌트는 사업을 위해 꾸며진 공간을 건물주의 허락을 받은 후 다른 사람에게 판매하거나, 그 공간의 사업체를 담보로 융자를 받을 수도 있다.       둘째 Tenant’s Leasehold Estate은 조금 전에 설명한 Owner's Leased-Fee Interest가 가치를 가질 때 Tenant’s Leasehold Estate 라고 부르게 된다.     가치를 가진다는 말은 테넌트가 현재 지불하고 있는 렌트비가 비교 대상 지역 안에서 다른 임대공간과 비교하여 낮을 때를 가리키는 말이다.     즉, 현재 지불하고 있는 렌트비가 근처 비슷한 조건을 가진 공간의 렌트비보다 낮을 경우 그 차액이 바로 이 리스의 가치를 형성하게 되는 것이고, 만약에 건물주가 Sublease를 허락하였을 경우 그 가치는 매매 가능한 가치가 된다. 공유 오피스, 공유 창고, 공유 주방 등이 이런 개념에서 발전된 상품들이다.     마지막으로 Sublease가 있는데 이는 현재 공간을 리스하고 있는 테넌트가 다른 테넌트(서브 테넌트)에게 리스를 다시 계약하는 것을 말하고, 이럴 때는 건물주의 허락이 필요하고, 리스 계약서에 Sublease를 할 수 있는지 없는지가 명시되어 있다.     허락되면 현재 테넌트가 전체의 공간이나 부분 공간을 다른 서브 테넌트에게 서브리스를 주게 되는 경우이고, 이렇게 Sublease를 계약했다 하더라도 기존의 테넌트는 건물주에게 모든 리스에 대한 책임이 있는 동시에 그 공간에 대한 권리도 같이 유지되게 된다.     리스에 대한 책임이라는 것은 Sublease를 주었다 하더라도 테넌트는 서브 테넌트가 렌트비를 내든 지 안내든 지와 상관없이 계속 건물주에게 렌트비를 지불하여야 하고 임대한 공간을 리스 계약이 끝날 때까지 건물주와 약속한 컨디션으로 유지하고 돌려주어야 할 의무를 지고 있다.     부동산 거래를 할 때는 나의 권리를 보호해주고 생각하지 못한 부분까지 챙겨줄 수 있는 부동산 전문가의 도움을 받을 것을 추천한다.     ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE 코리아 데스크부동산 가이드 리스계약 부동산 리스 계약서 서브 테넌트 리스계약 기간

2024-01-10

[부동산 이야기] 렌트비 분쟁 조정

세입자가 흔히 갖는 불만은 집주인이 렌트비를 인상해 페이먼트에 어려움을 겪고 있다는 것이다.     렌트 계약서에는 두 가지 형태가 있다. 먼저 ‘리스’가 있다. 보통 1년을 계약 기간으로 한다. 세입자가 리스 계약 조항을 위반하지 않은 이상, 리스 계약에 달리 명시되지 않은 상황에선 아파트나 주택 소유주가 리스 기간 중 렌트비를 올릴 수 없다. 또한 소유주는 또한 리스가 만료될 때까지 이사를 요구할 수도 없다.     또 다른 형태의 계약은 월 단위 임대차 계약이다. 이 계약은 정해진 기간 없이 세입자가 이사하기로 결정하거나 소유주가 이사를 요구하기 전까지 지속한다. 렌트비를 매달 내는 경우, 이사를 나가기 30일 전에 소유주에게 서면으로 통지하면 된다. 소유주는 세입자가 이사하기 바라거나 렌트비를 올리기로 결정하는 경우, 서면으로 30일 전에 통지해 주어야 한다. 하지만 세입자가 아파트를 불법적인 목적으로 사용하거나 문제를 일으키는 등 계약 조항을 위반했을 때는 소유주가 3일의 통지 기간만 주는 것도 가능하다. 서면 작성된 계약서가 있으면 잘 읽어보고 내용이 모두 이해가 되는지 확인하고 서명하기 전에 계약서의 빈칸이 있으면 채워 넣거나 줄을 그어 표시하고 사본을 가지고 있는 것이 좋다.     세입자는 수도관이 파열됐거나 주택에 불만 사항이 있는 경우, 소유주 연락처를 알아두어야 한다. 가주법은 3유닛 이상 아파트의 경우, 소유주와 관리인의 성명 및 주소가 임대 계약서에 기재돼야 한다고 규정하고 있다. 또는 건물의 두 곳 이상 세입자들이 잘 볼 수 있는 장소에 이를 게시해야 한다. 시큐리티 디파짓(Security Deposit)도 흔한 분쟁 요소다. 소유주는 일부 비용이나 예치금을 요구할 권리가 있고 세입자는 영수증 또는 디파짓이 무슨 용도로 사용되며 어떻게 돌려받을 수 있는지가 명시된 서면 계약서를 요구할 수 있다.     디파짓은 이사하기 전에 세입자가 깨뜨린 유리창을 교체한다든지 하는 경우에 사용될 수 있지만 아무런 손상이 없다면 세입자에게 반환돼야 한다. 일부 소유주들은 청소비나 예치금을 요구하기도 하는데 리스 계약서에 이와 같은 비용을 반환하지 않는다고 적혀 있다면 이는 불법이다. 청소비든 디파짓이든 그 명칭과 상관없이 세입자가 집을 깨끗이 유지하는 한, 이 돈의 대부분을 돌려받을 수 있다.   집주인이 세입자가 렌털 유닛에 대한 문제를 제기하는 것에 대한 보복으로 세입자를 쫓아내는 것에 대해 캘리포니아 주법 (338)은 세입자를 보호하고 있다.     세입자가 렌트비를 채납한 적이 없고 집주인과 세입자 간에 과거 1년 사이 2번 이상의 분쟁이 없었음을 증명하는 증거를 제시하도록 하고 있다. 집주인이 충분한 증거를 갖고 있다고 하더라도 재판관이나 배심원들이 집주인의 조치가 합당한지 여부를 판가름하도록 하고 있다. 주법과 연방법은 불법적인 집주인들의 행동으로부터 세입자들을 보호하기 위해 연방주택도시개발부(HUD)의 공정주거법을 통해 도움을 받을 수가 있겠고 또한 무료로 법적인 상담을 제공하는 많은 기관으로부터 도움을 요청할 수도 있다.   ▶문의:(213)380-3700  이지락 / 샬롬센터소장부동산 이야기 렌트비 분쟁 렌트비 분쟁 리스 계약서 서면 계약서

2023-07-04

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